福斯特聯合律師樓,房屋專欄

買房要先了解產權
選對了符合自己的利益否則困擾很大!
華人移民美國購屋置產是頭等大事,但美國的法律與中國大不相同所涉及的權益稍不慎能帶給你很大的困擾, 因此在購屋前就要想好了用哪種產權方式擁有你的房產最符合自己的利益。 目前在紐約州有以下幾種擁有產權方式：
1. 個人擁有權(Sole Ownership)
是指在法律上未婚男士或女士或已離婚男士或女士或已婚男士或女士﹐希望以個人名義擁有產權時﹐其配偶必須簽署權益書或其它書面文件﹐聲明同意﹐放棄一切房地產有關的權利產權及利益。
2. 共有擁有權(Co-Ownership)又分下列幾項
(a) 夫妻共有產權制(Community Property )丈夫及妻子共同或個別在婚姻期間購置的財產﹐除非有特別聲明﹐凡產權之轉讓時﹐皆假定為夫妻共有財產。在夫妻共有財產法規下夫妻各自擁有支配一半財產的權利。

(b) 聯合擁有權利制(Joint Tenancy )所有利益是由二人或以上所平均擁有﹔產權可由單一遺囑或轉讓所造成﹔而遺囑中必須講明產權轉讓是以 “聯合均有” 方式登記﹐這最大特點是生還者的繼承權。有其一人死亡後﹐房地產可立即置於其他共有者名下。所以以聯合擁有產權登記的房地產無須受到遺囑的支配。 華人喜歡三朋五友共同投資公寓或商場,但在產權上如選擇聯合擁有權利制， 如有一方不幸發生車禍死亡， 他的產權便自動併入其他人手中， 未亡人的家屬是拿不到一毛錢的，此點不可不慎。

(c) 共有權制(Tenancy in Common );在共有權之下各自擁有其不可分割的個人利益,但與聯合擁有權利制不同是各人的利益可以有不同比例,沒有生還者的繼承權﹐每一共有人擁有其個人的一份利益﹐而在這共有人死亡後﹐利益可置於其繼承人名下。

(d) 信託制(Trust)紐約州房地產的產權可以以信託方式來實現。信託機構特有房地產法律上及產業等值上的產權﹐而受託人則代理託付人及受益人持有產權﹐託付人及受益人仍保留房地產的權利及責任。目前許多夫妻或公司為了遺產問題將產業交付信託處理。

(e) 夫妻共有財產制未亡人權益(Community Property with Right of Survivorship)此為最新實行的一種產權。在夫妻共有財產中丈夫或妻子在轉讓文件中特別聲明未亡人的權益﹐並由受益人以書面簽名同意配偶身亡時將自動轉換為與聯合均有權制的相同執行程序。要決定哪一種產權擁有方式最適合您﹐以及如何登記房地產產權﹐應根據您的個人情況詢問律師來協助您。
在购买美国房地产的时候会出现各种各样的问题，因为买美国房子和中国房子还不是太一样的，尤其是贷款这方面，那么来具体看看美国房地产买卖常见问题有哪些吧!
1. 问：我想在紐約买房，但我现在住房还没有卖出，有什么办法我可以先从现住房上借款来购新的美国房地产?
　　答：有两种办法：
　　一是Home Equity Loan(房屋净值贷款)。如果你有房屋净值信用额度(Home Equity Line of Credit 简称 HELOC)，你也可以直接从中取钱。
　　二是用Bridge Loan，但注意通常Bridge Loan的利率较高。

2. 问：请解释固定利率贷款(fixed-rate Loan)
　　答：固定利率贷款，顾名思义就是贷款利率在贷款期间(通常是15年，20年或30年)固定不变。但每月偿还贷款的本金和利息部分却是变化的。通常在美国房地产贷款初期，偿还利息较多，因此，年终报税可抵扣部分也较多。
3. 問：我想要買房子，本人會說流利的英文還有沒有必要請律師？
答：纽约州房产签约时买卖双方必须请律师， 因只有律師才可以保障您的利益，在您的權利受到威脅的時候只有您的律師才可以及時為您辯護。
4. 問： 我的親戚人在中國，在美國沒有身份沒有工卡想要委託我幫他在美國買房子可以嗎？
答： 可以，您的親戚需要授權給你，您可以要求美國律師準備一份委託書要求您的親戚授權給你為他在美國辦理房屋買賣相關文件。
5. 問： 在簽房屋買賣合同的時候我需要提供多少定金給賣方律師？
答：一般是您總購買價格裏的5% 或百分10%，比如說您的房子是$700，000.00， 您需要付$35,000.00或$70,000.00定金，根據您的房屋買賣合同。
6．問：我和我的親戚一起買了一棟房子，房子的產權是以共有權制(Tenancy in Common )而簽署的， 現在我們有爭議因為我想要買房而另一方不同意，我可以強迫他買房嗎？
答： 強迫共同業主出賣物業如果大家與其他人共同擁有地產物業，而將來彼此關係萬一出現破裂時，可能會有一些最初並未意料到的問題出現。例如，其中一位業主，可以不作聲，也不需要其他業主同意的情況中，將其個人的一份產權，轉讓給其他人。即使夫婦用共同擁有形式(Joint Tenancy)，所擁有的物業，也可能其中一個配偶，自己做一份Quit-Claim Deed，而單方面將共同擁有權改為其他方式擁有；例如Tenancy-In-Common，就會令將來承繼遺產時，產生不可預見的問題。
7. 問： 我和我太太年歲已高，想要將自住房屋轉給我們的孩子，政府會要求我們付稅錢嗎？
答：父母子女間自住房屋的產權轉移，是沒有價值上限；至於非自住房屋，則有每人一百萬元的上限，夫婦兩人合共二百萬元。有關計算方法是累積，即夫婦轉移二百萬元出租物業給子女後，就不能再享受此項優惠。
8. 問： 我和朋友一起投資買了一個物業，後來雙方關係破裂，我要求將物業出售，讓我可以取回當初投入的資金，但對方予以拒絕，發生這樣的問題我該怎麼辦？
答： 在此情況中，是相當棘手的，如果雙方沒法達成協議，就應該找律師做一個強逼拆夥的訴訟(Partition Lawsuit)，由法庭下令去出售物業。因此，大家使用共同擁有形式，來與其他人，特別是非配偶合資投資地產物業，都要預先考慮清楚。
如有意购买房子的客户或想要更多有關购买房子的資訊，請聯繫福斯特聯合律師樓。 律師本人會講上海話，國語。 本律師樓職員精通國語、粵語、福州話，及英語。本律師樓擁有實力堅強的法律服務團隊，為客戶提供高品質法律服務。我們的客戶會發現，我們積極主動的高質量法律服務加上我們全心服務社群的意識，使本律師樓成為您實現法律需求的理想選擇。 我們更注重效率，我們會盡快幫客戶解決其法律问题，我們总以快速、完善的服务满足客户的需求。 本律師樓具有专家水准，我們拥有丰富的经验和認真的法律團隊。我们的律師及法律團隊都很友善而能干。我們通晓案件成功之路, 要滿足您的需求請即刻聯系本律師樓。
布魯克倫辦公室在5814 8 Avenue， Suite 301 Brooklyn NY 11220. 電話： 718-887-9996. （ 位於58街八大道）， 法拉盛辦公室在 36-36 Main Street, Unit 2SA Flushing NY 11354.
讀者如有任何提問或咨詢歡迎来信，电话咨询，電子邮件或遊覽我們的網站www.nycRElaw.com.

這份是律師廣告， 任何質料從這份廣告中得到的並不是法律諮詢。 你必須根據您個人的情況諮詢您的代表律師得到法律建議。 聯繫本律師樓並不造成律師與客戶的關係。
The information you obtain at this advertising is not, nor is it intended to be, legal advice. You should consult an attorney for advice regarding your individual situation. Contacting us does not create an attorney-client relationship. Please do not send any confidential information to us until such time as an attorney-client relationship has been established

你好，我想買一棟房子在法拉盛這邊的，價格都談好了，下一步要怎麼做啊？

第一先要去驗屋，看一下房屋地基，管道，大部分內外結構，有沒有白蟻， 等等。。。
之後去請一位對房屋有經驗的律師， 我們律師樓對房屋買賣有三十有經驗， 如有對房屋有任何問題質詢請撥打我們電話：718-886-1955