投资美国保险理财收益比投资房地产效益要高得多
在美国养房成本非常高，包括房产税、收入税、房屋保险和维修费等等
非美国公民在美国的房产租金收入要全部交税，税率30%
下面我就逐条列出各项可能的花销，按照一套价值100万美元住宅，租金按每月一万美元计算（这个租金是偏高的）。
1、房产税
美国的房产税每年都要支付。纽约的房产税税小户型平均下来大约1%附近，基本计算方法是大致是房屋总价值 X 6%=评估价值， 实际征收房产税= 评估价值 X 18.567%。 一般也就是 1.111402% 。详细还考虑房屋升值速度等等。大户型平均到5%附近。 基本计算方法是大致是房屋总价值 X 45%=评估价值， 实际征收房产税= 评估价值 X 13.181%。 一般也就是 6.2145% 。详细还考虑房屋升值速度等等.，我取中线3.66%计算，每个月的房产税合（100万美元*3.66%／12）＝0.305万元。
2、管理费
由于投资人在中国，就需要专业的物业管理公司来打理出租的相关事项，收费至少是租金总数的10%。管理费0.1万美元
3、房屋保险
美国房子必须买保险，否则自然灾害、火灾发生时所有的财产便会化为乌有。纽约地区自然灾害发生概率较高，因此房屋年保险比较贵，自住的房子大约是房价值的0.7%左右，商业出租的房子保险更高，就按1%算吧，如此每个月的房屋保险至少需要支付（100万美元*1%／12）＝0.083万美元。
4、房屋修缮和维护
美国养房贵，主要是因为人工昂贵，这和中国不同。比如，独立房的房顶、外墙都要定期检查，时间长了要翻新；房子每年要高压水清洗；院子要剪草，花园游泳池要打理，每月还要喷洒防虫害喷剂；地毯得常洗，视磨损情况及时更新；管道漏水堵塞要找水管工，这是特别贵的，还有数不完的其他情况。若是联栋房、公寓房，房内的消费自己承担，房外的维修虽不用花钱请人做，但要交物业费，每个月一、两百美元。还有，中央空调、冰箱、洗碗机、洗衣机等电器都是业主要提供的，坏了就得更新。总之，保守估算这套房子平均每个月的修缮费要100美元。
5、房屋空置以及赖租等成本
租房是有空置期的，我家商用公寓好的时候每套每年平均空置一个月，租得不好时就难说了。另外还有赖房客的成本，美国租房一般都要查租客的信用记录，但也可能百密一疏，遇到赖租的，只有花钱打官司才能把房客“请出去”，不仅要花时间花精力，还可能拖到输掉半年的租金。因此，考虑到房屋的空置期和赖租等成本，保守地看，每个月收入的折扣大约在0.15万美元。
6、律师、公共会计师等费用
保证投资合法，这个暂且提一下，因为下面一项中还会提到。
7、个人收入税
按照美国税法，不居住在美国的非美国公民在美国投资房地产的收入不受中美两国合约(treaty)豁免，收入需要交税，若房地产是唯一的投资而不挂靠其他商业投资时，全部租金都要交税，税率30%。除此之外纽约州还要付居民所得税7.5%。当然这部分税收可以通过聘请专业税法律师减免部分，但税法律师也不便宜，平均是每小时250美元，“不交钱给山姆大叔就得交给律师”，美国这句俚语的意思就在这里。我已经看到有中国投资者逃避这部分税收被国税局发现的报道，要记住美国房地产交易时所有信息都会上报国税局，不缴税要不了多久就会被发现，到时不仅要用美国地产收入来抵债，严重的还会触犯法律。
写到这里，除去各种消费，每个月收进来的1万租金大约只剩下35%了，即0.352万。很显然，按每个月0.3万的净剩要收回资金至少需要27年，而且这还是对各项消费非常保守的估算，额外花费的陷阱还有。
我们按照每年收益42240的租金净收益计算，100万的投资的投资回报率大约4.2%
8、增值税
在持有房屋时若房屋增值了，不需要支付增值税，但整个地产的升值会导致政府对持有房屋的估价升高，地产税会水涨船高。一旦房子出手，增值的部分就要交税了，美国居民第一套自住屋的增值不需要缴税，以后的都要交；外国人投资的租住屋，即便是第一套也不免增值税。很显然，增值税虽不体现在每个月的收入或成本上，但会影响套现，继而影响收回成本的时间和投资回报率。
9、继承税
这是绝少中国投资者会想到的问题，我们最近就帮助了一个自称“走投无路”的中国家庭处理了一件相关的事情。小L的父母在美国买了一套五十多万美元的房子作为度假屋，小L上学后由妈妈陪他在美国读书。不料想在小L十几岁时突发惨剧，父母双亡，小L成了这套房子的唯一继承者，但由于小L是未成年人，再加上父母没有留下美国能承认的正式遗嘱，这套房产要经过美国法庭的“遗嘱检验”(probate)放到小L的信托(trust)里，但小L是常住美国的非公民，他接受遗产时只有25万美元是免税的（美国公民是五百万美元免税，不常住美国的外国人是6万美元），剩下的近30多万美元需要交遗产税，税率几乎达50%。小L的中国监护人听说后难以置信，辗转找到我和丫爸询问是否被敲诈了，丫爸解释说这是法律，现在没有办法了，若在买房时做了财产计划(Estate Planning)也许可以省一些税，但彻底绕过这项法律是不可能的，除非把继承者变成美国公民。
除了上述投资成本，经济发展速度、市场起伏、汇率变化、政治因素等均会影响中国人在美国进行房产投资的效果，影响成败的变数实在是太多了，作为新事物暗藏的很多风险一时半时更难以全部看清楚，就像上面提到的遗产继承时的缴税问题。
虽然在美国地产投资比较保险，但从不是一个能够短期回报的领域，也因此美国人更愿意投资保险或股市。在美国做地产投资的人，多数是利用给美国公民的低息贷款、税收优惠政策等，做长线规模投资，同时用地产的消费来抵消其他领域投资的收入，比如做某项商业公寓楼投资是为了减免建房公司获利而需要缴纳的税收。以上这些优惠，中国投资者是享受不到的。相对中国，美国经济发展比较均衡，买房投资属性并不高，房产的回报率更不像国内一些机构宣传的那么乐观，房产出售变现难度也远比国内大，中国投资者若按国内的投资思维和惯性，肯定会吃亏。
如果我告诉你，在美国有一种投资，平均年收益8%，保本理财，又有死亡理赔，还能享受患病后的医疗照顾（Long term care）,这就是近年来保险领域推出的IUL保险理财产品。所谓IUL，中文名称就是指数型的万能寿险，Indexed Universal Life，简称IUL
IUL作为一种有保障的投资型保险，可以跟踪股市获得相同的收益而保证只赚不亏，获得了越来越多人的青睐。过去几个季度，它的销售额都保持超过35%的增长，短短几年已经几乎占去了美国整个寿险市场1/3的份额。它的投资收益挂钩三大指数——美国标普500、香港恒生指数、德国30DAX指数，并且现金值是保本的，就算是指数跌了，现金值也可以得到2%左右的收益。数据显示，美国股票市场过去20年平均年化收益在7.5%，多数年份有8%至10%左右的收益。相对来说，这一收益水平要好于仅投资债券市场类的保险品种的3%至4%的回报。除了同样具备避收益税和遗产税的功能之外，客户还可以随时从现金值里借钱出来，最多可以拿到现金值的90%，几乎是零利率而且同样不需要交税。

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